?《唐山少年》——棉布工坊?

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最近唐山有一条新闻火了，唐山裁撤收费站，一位被裁员的大姐抗议：把青春耗这了，除了收费啥都不会。这只是一角，唐山处在转型的阵痛期，前两年的工人下岗潮也闹得沸沸扬扬。在唐山这样的工业城市里，当固有的体系坍塌，一些人必然失落无措。当新兴产业繁盛之时，也将规模大廓，气象一新。

唐山发展之思：重工业的基因

有一种说法，世界钢铁产能中国第一，河北第二，唐山第三，美国第四。

唐山重工业的经济模式是从出生就形成的。

《中西见闻录》记载：天津自设火药局以来，需用煤铁，为款巨甚，皆从海外购来。年，唐廷枢受李鸿章之召，设立开平矿务局，为使煤炭顺利运至天津，李鸿章奏请慈禧太后修建一条45公里的铁路，慈禧太后不同意修建，开平矿务局只好开辟一条从天津芦台到开平的“煤河”，挖到胥各庄时，再也挖不动了。李鸿章再次奏报朝廷，考虑到保守派反对修建铁路的理由是“烟伤庄稼，震动寝陵”，李鸿章特别申明，这条铁路不使用蒸汽机车，采用骡马牵引火车车厢，即“快车马路”。后来铁路东修到奉天，西延到北京，成了京奉铁路。自此原本萧索荒凉的乔家屯，变成了兴旺的唐山。

《津门杂记》这样描述，“目下已开新河一道，径达天津。又建铁路一条，由矿直接河头，规模大廓，气象一新，运煤之火轮车络绎于途”。唐山借助煤炭的资源优势和洋务运动的历史契机，创造了中国第一座机械化矿井、第一条标准轨距铁路、第一台蒸汽机车、第一桶机制水泥、第一件卫生陶瓷和近代最早的股份制企业——开滦煤矿。可以说，唐山的经济基因就是矿产资源和重工业。在多年的唐山发展历史中，传统工业始终是其优势，也是城市向前的重要动力。

即使面对唐山历史上最大的危机——唐山大地震，唐山也是依靠自身的资源优势和重工业基础，在短短十年内完成重建，年唐山地区生产总值57.7亿元（全国第16位）、财政收入9.3亿元，重新回到全国重要工业城市之列，也重新回到河北省经济首位。又经过十年的振兴，年唐山地区生产总值.6亿元、财政收入38.9亿元，“八五”时期跨入全国经济发展较快城市行列。到年，唐山地区生产总值超过亿，始终坐着京津冀第三大经济城市的宝座。

随着时代的变革和宏观经济形势的变化，资源环境的瓶颈约束不断加大，唐山长期依赖资源和低成本优势的投资拉动型重工业发展模式逐渐与时代发展不相适应。经济转型难，尤其在基因上的转型更难。产业决定城市的兴衰，一个城市的成长，尽管跌宕起伏，但关键的既有那么几个历史关头。唐山的产业转型已经选定了方向：港口经济。从城市战略定位上来看，唐山定位为东北亚地区经济合作的窗口城市，环渤海新型工业化基地，环渤海地区重要港口城市，首都经济圈重要支点和京津唐区域中心城市，并提出了城市双核市中心和曹妃甸次中心，唐山围绕港口发展的决心可见一斑。从发展情况上来看，年唐山港口货物吞吐量达5.7亿吨，居全国沿海港口第六位，世界第七位。在京津冀协同发展的框架下，将与秦皇岛港、天津港、黄骅港构建成京津冀的沿海经济带，预计到年，津冀港口群吞吐量将突破20亿吨，集装箱吞吐量将突破万标箱，建成全国第一大港口群，形成环渤海北方国际航运中心。

用一句话概括，唐山经济转型还有空间，还有机会，还有期望。

唐山楼市历程：被填平的价值洼地

与大多数三四线城市类似，唐山也经历过新区建设，土地供应过量，房地产非理性增长，最后库存高企、开发商跑路、市场低迷的过程。

?稳步发展期（3-年）：3年以来唐山楼市稳步发展，但总体增长速度较为缓慢，经历8年“短暂的黑暗”之后，9-年唐山楼市快速发展，宏观政策刺激、城市大规模供地、京津投资客涌入等因素共同推动楼市暴涨，但同时也因土地供应过快为市场的萧条埋下隐患。

?深度调整期（-年）：伴随着宏观经济放缓，唐山钢铁产能过剩，收入水平和居民预期也随之发生变化。年开始唐山楼市快速下滑，市场严重供过于求，大量开发商跑路，出现了大批的烂尾楼项目，市场步入低潮期。

?价值洼地被填平（-至今）：年后，北京、环京及天津等地政策趋严，京唐城际规划出台，叠加唐山房价又多年未涨，为“京津冀的一块价值洼地”，投资客纷纷涌入唐山，楼市重新启动。仅仅两三个月的时间，新房均价几乎翻了一倍，二手房普遍上涨40%-70%，快速突破万元。除市场轮动因素外，唐山市场的快速复苏的原因主要有以下几点：

①在国家去产能、去库存的政策背景下，唐山淘汰了大批过剩产能，钢铁、水泥等企业持续整合，预期开始好转。同时房地产市场经过了4年的内生需求的消化，库存降至相对低位；

②产业转型和经济发展取得进步，如曹妃甸港口建设。城市建设和城市环境也取得重大进展，如在采煤沉降区建设起来的南湖公园；

③在京津购房政策收紧后，唐山长期的价值洼地效应显现，同时年京唐城际规划出台，投资客炒作京唐城际概念，市场快速复苏。年需求集中释放后，年市场的成交量开始企稳，全市月均约70万方，市区月均约25万方，年一季度仍延续小阳春行情。

图：3-年唐山市商品房销售额及销售均价

图：8-年唐山土地供应过量

唐山房地产思考：两种策略打法

思考一

唐山是一个典型的封闭型市场，说到可以承接北京、天津的外溢需求更多的是一个伪命题（通勤时间和通勤成本都较难支持），但回流型客群（即5+2模式，周内在京津工作，周末回唐山居住）也确实是存在，这类客群大部分为唐山户籍，实际上是返乡置业客群（见外来客群分析）。

图：唐山外来客群分析

以年一季度短期市场表现来看，预计北部区域如迁安、遵化、迁西等外郊县将率先呈现供过于求的态势，进入新一轮的需求积累期，市场将出现调整，南部区域如曹妃甸、丰润、丰南等近郊区将保持一定的热度，成交量相对有保障。从长期规划上来看，唐山南部的区县成为唐山的未来重点发展区域，产业政策较好，唐山也呈现人口由北部向南部转移的趋势，南部将成为未来重点置业区域。

思考二

站在全市的视角下，房企在唐山的策略打法可以分为两类，一类是深耕市区，谨慎拓展外县，如万科；另一类是外县广撒网，包围市区，如恒大、碧桂园。企业呈现出这两类打法的核心原因除企业自身的投资发展策略外，也与唐山市的市场结构有较大关系。年唐山全市商品房成交面积约万方，其中市区（路南、路北、高新区）约万方，外围区县约万方。因此，企业在外围区县也可以走量。同时唐山的部分县域经济基础较好、人口较多，有利于企业在在当地扎根，实现项目落地，进军市区。以碧桂园为例，先后在滦县、迁安、遵化、丰南、丰润等外围区县布局后，年进入市区，取得路北区项目，并于年开盘。

唐山市场集中度提升较快，TOP3开发商市场占有率达到20%，TOP10开发商市场占有率达到35%，市区内基本以万科、华润、富力等品牌房企为主，全面进入品牌开发商主导的时代。

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